经过了漫长的找房,和历时2个月的转按揭过程,终于在房管局完税,写着我的名字的房产证也要出来了。可以说基本上已经
曾尘埃落定了,所以是时候找个时间,把一些经验,心得给总结出来了。

先总结下签合同时,一定要在备注上加上去的几项:

1、贷款不到,合同作废,返还订金。
这点是最最重要的一点,任何买房合约,都要坚决加上去的。这点的好处,明里是为了防止自己没有贷到款而违反合
同,暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了,可以通过一些措施来让自己贷款不到,这样就可以堂而皇
之地解除合约,呵呵。一箭双雕。

2、递件时留部分首期尾款,在交房时扣除应扣费用后再交付。
这样是保障自己的权益,比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊,没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口
袋里面,自己的底气是要更足一点。

3、卖家在交房之前把户口迁出,逾期一日,扣房款千分一
户口问题很重要啊,买这个房子不就是为了户口嘛,sigh。

4、按揭公司可由买方自由选择。
这点是血的教训啊,千万不能找中介介绍的按揭公司。我这次找中介介绍的按揭公司,给砍了一半的钱。要知道中介
和按揭之间是对半分账的,亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑,比较烂。这次我办按揭的时候,那个按
揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟,而且连电话都没有主动打过一个,tmd。上次在我跟中介投诉
之后,才打过来一个电话,还要态度很差。这个按揭的懒人是x翰按揭的卫x美。大家以后要按揭的话就小心这个女人
了。据行内人介绍,中介介绍的按揭公司,中介和按揭是五五分帐的,等于中介又骗了你几千元!如果自己单独去找
按揭公司办,无论贷款多少,1K多绝对搞掂!

5、首期可选银行托管,买家自由选择
这点是为了自己资金保障,如果在势头不对的时候,为自己的十多万,几十万找个安全的地方放着。

6、房款包括所有费用,交房前不得再有其他费用
这点是稳妥起见,为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介,就能保障自己的权利了。

7、递件之后马上交首期,首期后下午交楼
对于房子空着的房东,要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长,都没关系了。特别是对
于转按揭的卖家,反正银行要放款给他的不多了,收到首期就交房,也是很容易理解的。

8、递件完毕交中介费25%,过户完毕交中介费25%,交房完毕交剩下的50%中介费
要是遇上不好的中介,就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介,你一签合同的时候就叫你交全款,收
钱之后爱理不理,到时你怎么办?这个世界,钱在谁的手里,谁就是大爷啊!!

【买房之血的教训之二】艰难的按揭过程。已签合同的买家必看!!真正血的教训!!

首先真正接触到“按揭”这个词,是满堂红的一个陈姓中介带看房的时候。

当时看中祈乐苑一套房子,才30多万,在祈乐苑算是相当超值的了,要知道祈乐苑的楼梯楼的单价都在7k~8K之间。当时陈姓中介说那套房子有特殊情况,就是还在银行按揭,到时可能要先给足够的钱卖家赎回房产证,然后再进行交易。

当时不懂,给他说得一愣一愣的。后来给我敲价的时候,用亿达按揭的纸板,算了一大堆钱。总下来就是贷款20多万,按揭费用大概5000多。当时吓了一跳,想不到这里钱也这么多。而且还没有计算快放的钱,如果做快放,还会再加0.3%之类的。

其实现在发现不少朋友,都是做按揭的时候给了5k以上的,这些朋友估计大部分是通过中介找的按揭公司,所以给砍到一脖子血就不足为奇了。

到我签了买房合同之后,自己就开始到处了解按揭了。

当时了解按揭是这样考虑的:

1、先了解银行。银行的直客式如果和中介介绍的按揭公司一样价格,那么就给中介介绍的按揭公司做。

2、网上找找网友们做的按揭收费是怎么样的。

我当时忽略了最重要的一点:自己去找按揭公司了解。想来主要是因为对这个行业陌生,而相信银行更甚于相信按揭公司吧,这样就导致了后来自己还是给坑了一笔。

首先是找银行。主要找了中行和交通银行。因为卖家还在按揭,就是交通银行的,而中行就在我公司的楼下。中行的态度很好,我去网点打簿的时候, 还主动向我推销按揭。然后后来电话告诉我,是收费1.2个点,但是如果要转按揭,还要加收3个点的点费。这样我就断了中行做按揭的念头,转而去寻找交行。

交行的按揭很难找。包括交行广州总行的电话,贷款部的电话都打了,还有总行那边给的一个经办的电话号码,居然都没有问清楚。唉,失败就是在这里,如果当初直接问到交行,可以省下2k多了。

然后就是凭着中行的1.2个点的按揭费用,给了中原介绍的汇翰去做按揭。结果一肚子火气啊,后悔至极。

首先是后来才知道的,给了汇翰的费用,汇翰和中原对半分了,真是的按揭费用,如果单独找一家按揭公司做的话,1k多绝对可以搞点的。

其次是汇翰的那个经办,卫x美的态度极其恶劣,在我签合同的时候就想方设法要骗我更多的钱,而在签了合同,交钱之后,居然从来没给我来过一个 电话!只有一次,我给中介投诉的时候,那女人才懒洋洋地打过一次电话,而且态度还很恶劣,说她很忙云云。。。当场惹得我很火,经过中介店铺的时候,把中介 都狠狠说了一顿。愿赌服输,这次算长经验了。

然后就是快放的问题。在签按揭合同的时候,我居然忘记快放了。那个卫x美也没有说,估计是故意先收我的钱,然后等以后我提出快放的时候再敲诈 一笔的。在同贷书出来之后,我想起快放,这个手她说什么都不肯做快放了,借银行不肯为理由。其实她知道已经收不到我的快放的额外的钱,因为故意借银行推托 而已。还好的是,业主答应5月底交楼,所以快放不快放,倒也无所谓了。

【买房血的教训之三】:最透明的按揭方式分析!已签合同的买家必看!!看完可以省下n多米~~~

言归正传,下面总结一下按揭的几点,给需要的朋友们一点帮助:

1、按揭收费:

1)牢记一条,千万不要通过中介找按揭公司。因为这样的结果就是中介再从你的按揭费用中赚取50%的不劳而获费用!

2)自己单独去找按揭公司的话,无论贷款额多少,无论贷款年限,费用都在1500元左右全包搞掂。有些超低价打市场的按揭公 司,收费只要1000元。其实很简单,按揭这个事情,按揭公司除了帮你跟银行搭钩之外,不会有任何的风险,而按揭借的钱,都是银行借出来的。所以按揭公司 基本上等于纯赚。如果是公积金贷款的话,包保险费,有人2200元左右搞掂。这个数据也可以说明目前的按揭市场是多么的混乱,说明信息不对称让买房一族蒙 受了多大的损失。

3)转按不会加重按揭手续费的,对于银行来说只是多了一道手续而已,不要相信按揭公司所谓转按手续费一说。

4)快放的话是要加钱。一般价格是0.3%左右。商业贷款最低是500元,转按是1000元。当然,这个0.3%肯定是有价可谈的,具体看自己的本事了。

2、关于银行直客式按揭

1)中行直客式按揭:中行的按揭态度最好,拉业务很积极。不过他们对贷款额在20万以上的客户才更热情点,有朋友反映说他要贷款12万,中行 的经办都不怎么理睬他们。中行的按揭费用,是1.2个点,如果是跨行转按收3%的转按费用,不是同行转按的话免转按费。中行直客式还有个好处,就是出同贷 书非常迅速。有朋友只用5天,就出了同贷书了。

2)交行直客式按揭:交行直客式按揭的问题就是人很难找。我当初打了7,8个电话,都没有搞清楚交行按揭到底是这么样的。最重要的原因是交行 按揭经办没有提成的!这个是后来我和交行按揭经办熟悉了之后,他们告诉我的!因而交行按揭的经办都不怎么努力,没有钱收入啊!不过夜正因为如此,交行的直 客式是最便宜的,完全不收费!我在那个交行经办人家里喝茶的时候,他告诉我,如果当初我认识他,叫他帮忙做按揭的话,完全不收费!这样可以省下3K!!!

3)工行直客式按揭:工行的按揭收费是1200元全包。这个费用比起中行来说要便宜了。不过他的问题也是对小额贷款不感兴趣。我那个贷款12万的朋友,没法在工行做直客式!

4)建行按揭:建行不能做直客式,他们建议找按揭公司!-_-!!巨汗,这个建行也做得真不像话了。

3、按揭最好的方法推介:

1)业主房产证在手的:

最省钱的方法:做交行直客式。按揭费基本等于0。

最五星级服务的方法:做中行按揭。速度最快,按揭态度最好,手续也最简单。

其他银行暂不推荐。

2)业主同样在按揭中,需要转按的:

唯一的选择:同行按揭,但是推荐做快放,这就需要找按揭公司或者担保公司了。给2k左右,早点收楼,也是可以接受的。这也就是我唯一推荐按揭公司的一点。

4、关于按揭的房产证是否能在自己手上

1)中行:大部分分行,在按揭的房产证都能拿到手。小部分支行不行。而银行手中的是他项权利证,只有6个月不还款的情况下,他项权利证才生效。

2)工行:在按揭的房产证基本都能拿到手。他项权利证也在银行手上。

3)建行:大部分支行不能拿到房产证。。。汗。再次鄙视一下建行。

4)据说其他银行的那道房产证的很少,5555,我的交行。。。

5、强烈建议

1)坚决不要买转按的房子。我就是搞转按的房子,结果同贷书花了2个月才下来。我朋友签约比我晚1个多月,结果在中行按揭,5天出来同贷书,比我还早一天!哭啊~~如果是心理承受能力不强的朋友,就不要碰转按的房子。

2)再次强调不要通过中介找按揭公司。宁愿自己找按揭公司都好,这样一来为自己省钱,二来也少受气。

这章完。需要了解更多按揭情况的朋友也可以咨询我。大家一起努力,普及按揭知识,为可怜的买家节省一下。

【买房血的教训之四:转按的二手房不能买的十大理由】

买了一次转按的二手房,可以说是心力交瘁。。。心理承受能力到了极限。

现在还经常有朋友问我,转按怎么搞,卖家按揭的房子能不能卖,经常回答得我很无语。所以现在总结一下,希望能给大家一点启示吧。

第1条:转按揭的过程漫长而复杂,一般的买家,特别是首次购房的买家,心理会无力承受。

在这里举一个极端的,我自身的实例:3月7日签订了买房合同,3月10日银行评估,3月11日去按揭公司签的按揭合同,4月24日才下来银行 的同贷书。历时足足1个半月,才搞掂同贷书。当然,这个过程还有银行的因素,不过最要紧的还是转按过程实在太复杂。前前后后我一共见了银行经办6次!其中 有3次是因为转按的合同要签订,虽然是同一间银行,但是要是原来的支行签,还要和要转按去的支行签等等。从开始的每天询问一次进度,到后来的每个星期询问 下一次进度,甚至就是坐等按揭公司的电话。。。已经搞到很麻木,很疲劳了。

第2条:转按揭的出房产证时间太长。

一般来说,卖家房产证在手,无按揭的,是在过户手续搞掂之后的第3个工作日出新房产证。自己给的几十万,在经过这几天的煎熬之后,终于就可以 拿到写有自己名字的房产证了,这个时候才能放下心头大石啊!可是转按揭的不是。。。转按揭的保守估计,需要一个月才能出新房产证!3天和30天!如此大的 差距!哎呀,这个月的时间可不好挨。经过同贷书的环节的艰苦折磨,还要继续忍受出房产证的长时间折磨啊!

第3条:转按揭的银行放款时间长得无法忍受

不是转按揭的房产交易,一般银行会在新房产证出来之后的15个工作日内放款,算相当快速了。但是转按揭的交易,需要在1个半月之后,银行才会放款!当然,这个放款的时间,主要是受新房产证出来时间的影响,不过这么漫长。。真是超级折磨啊!!

第4条:转按揭的房子做跨行转按揭,成本太高昂
如果需要转按揭交易,不同行之间还要收取3%的转按点费。。。。贷款50万的话,就是15000元了。。。多恐怖的一笔费用。中行、工行可以拿到房产证原件,其他行拿到房产证原件的少。。。但是受限于这个恐怖的跨行转按费,大家就只有默默忍受了。。。

第5条:转按揭的交房时间长得无法忍受

不少买家在签合同的时候,交房时间可能都是默认条款:卖家收齐楼款时交楼。而一些没有做快放,或者无法做快放的买家,遇上坚持要这样做的卖家的时候,就只有有苦自己噎了。同贷书1个月+递件5天+交税过户出证1个月+放款15天,大概要3个月的时候才能收楼。。。

第6条:转按揭房子的按揭费用要更高

转按揭交易要做快放的话,要比非转按更高;一些银行也会对转按收取一定的手续费;而一些无良的按揭公司,会利用转按这点,去收取不合理的费用,也往往让人上当。

第7条:转按揭房子是给炒家解套,高位接盘

现在的楼价,就是炒家给炒起来的。而楼价在未来的2~3年内,都有继续向下的趋势。现在接盘,可以说是高价接盘啊。

第8条:不满2年的转按揭房子的交易费用太高

现在流行卖家实收,买家给全部费用。那么未到2年的转按揭房子,交易费用是差价的5.5%,这里面算下来不少钱。

第9条:一些卖家在无良中介帮助下,坑骗买家

一些中介和卖家勾结,在合同上注明,买家在递件之前先出首期,帮卖家赎回房契。这样给买家带来了巨大的风险。一些无知的买家被骗上当,在交易的漫长过程中担惊受怕,甚至会受到一些无耻的卖家的欺骗。

第10条:有可能无法完成转按贷款

工行早在5年前就停止了公积金转按贷款;建行最近也停止了公积金转按贷款。其他大银行,恐怕也会逐渐步其后尘。所以如果需要做公积金转按的朋友,就要万分注意了!这部分朋友千万不要碰转按的房子!

总而言之,买转按揭二手房,是有百害而无一利!大家要三思而后行!

【买房血的教训之五】集体户口的童鞋买房的准备工作怎样做!一清二楚的全部流程!

在真正走完这个买房的流程之前,都不知道具体时间到底有多长。特别是走了一个超级复杂的小银行转按揭之后,对买房的时间长度才有了比较透彻的理解。

千万不要低估手续的时间,也千万不要对每一个流程报侥幸心理。这个就是忠告。

1、准备工作

(1)查册:在签合同之前查册是最好的选择,时间就是1个上午。广州的查册只能在珠江新城的市房产交易中心查,那里的人非常多。9点钟开门, 但是8点半左右,就已经有几十个个人在排队了。要去前台拿叫号纸,还要走4个窗口才能完成。一般第3个窗口的办公人员会告诉你,等1个小时之后去拿查册结 果,但是一般20分钟左右可以拿到。按照正规的时间来算,一个上午,2~3小时是少不了的。有找中介的,可以叫中介去查,这样节省了自己的时间和麻烦。

(2)去人才市场拿户口卡、开“未婚证”。为集体户口的同学们仔细介绍下。这里要跑的地方很多。首先是人才市场了。人才市场的办事效率比较 低,这个事个人感觉。最好在9点开始办公之前就已经到那里,办事人员的态度不怎么好,自己要多问问,主动些。写张借据,把户口卡借出来;要跟他们说明是要 购房、办未婚证明;然后他们会给一个盖着红章的复印件。写明用于购房、办未婚证的用途的,还有时效,一般是5天内或者10天内。在人才市场的时间预计会半 个小时。记住还要人才市场开一张“没有婚姻登记的证明书”。

拿到户口卡、户口本主页复印件之后,就可以去办“未婚证”了。这个“未婚证”要跑2个地方:先是去居委会,凭借户口卡、人才市场开具的“未婚 证明”,开一个居委会的“要求出具流动人口婚育证明”的一张纸。这张纸要跑死人啊,汗。还好居委会的大妈一般态度还好。时间为0.5~1个小时左右,主要 是在路上跑的时间。

拿到居委会大妈开的证明之后,就要跑去街道办了。街道办的地址又鬼死难找。。汗。在路上又要耗去0.5~1小时。去到街道办了之后倒是很容 易。只要户口卡、居委会的证明纸,交1张自己的1寸照片,5分钟搞掂。有一个“流动人口婚育证明”的证,拿胶水沾上你的照片,盖一个骑缝章。OK。

办以上的这些事情,如果一大早就去的话,还是有可能在一个上午完成的。

(3)户口不在广州的同学,在家里还算好办。父母拿着户口本,去街道搞一个证明就行了。然后快递过来,要省事很多。但是有个朋友的户口在读书的城市,没人能帮忙的,那就很郁闷了。

(4)公司出具的收入证明、银行流水账。这两样东西都相对好办,银行去打本就行了。注意的是如果是无折的银行卡,打出流水账之后,还需要银行 盖红章。。。无语;公司收入证明开的时候一般要开高点,超过月供的2倍,一般是2.5~3倍以上的为好,因为银行贷款的比例是根据评估的比例,不一定能够 评估到自己的理想价位的嘛。

【买房血的教训之六】从签合同起的买房商业贷款办事时间、流程!(卖家无按揭的情况)彻底解决买房人的疑惑!请大家做好足够的心理准备!

卖家无按揭,房产证在手的时间流程:

1签合同(第1天)

|

2和按揭公司签按揭合同(可以与银行评估同步,或者提早,或者稍晚)

|

3银行评估(银行接到申请起第2个工作日,一般是评估第2天,评估价就可以出来了)

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4自己准备办按揭的材料(1~2天,主要是看自己的准备,详情可以看【菩提买房血的教训之五】)

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5与卖家一起,签署银行的房产交易合同(有些人是和按揭公司签合同的时候一起签订)

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6银行审核(资料齐全的话,一般是5个工作日出“同意贷款书”,简称“同贷书”)

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7同贷书出来的第2天,就去递件(在房管局搞掂,一般预计0.5天)

递件完毕交首期给卖家(房管局旁边的银行就行,需要排队的话预计1~2个小时)

|

8房管局审核交易(看房管局收到的交易单数有多少,一般是3~8个工作日之间不等。我当时遇上“小阳春”,结果足足等了8个工作日,中间还要隔着一个“五一”,汗,等煞人了。同时bs一下房管局的办事效率)

|

9交税,过户(广州的要先去珠江新城进行契税查册,然后再去交税。我是海珠区的,查册完毕之后还要回到宝岗大道的海珠房管局交税,跑n远,郁闷。时间要留0.5天~1天)

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10出新房产证(交税过户之后,3个工作日)

|

11房产证归档,银行入押(总共15个工作日左右)

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12银行放款

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13交楼,水电煤过户(这个需要1天左右,如果卖家在交首期之后就过户,那是最好的)

这样算下来,业主无贷款的交易,顺利的情况下,需要的时间为:

1+2+1+5+1+5+3+15+1=34个工作日,折合成正常时间的话,大概就是34+(34/5)=41天

这样就是说,在顺利的情况下,从签合同到银行放款,大概需要1个半月的时间。

当然,还有不少不顺利的情况的,大家要预留更多的时间,特别是自己的资料准备,根据个人的实际情况会略有变化。

而转按揭的朋友,用的时间需要成倍地增长!

转按揭是强烈推荐买家找按揭公司的,其利有三:

1)做阴阳合同。一般都是这样做的了,为自己节省开支啊。。。这个稍后会继续详谈。

2)手续非常麻烦。注意,是“非常麻烦”,不是一般的麻烦。这个时候要按揭公司跑跑腿。

3)跟卖家之间有很多牵涉不清的,也需要按揭公司出出面。

下面通过自己的经验和总结,介绍一下转按揭的时间流程

1签合同(第1天)

|

2和按揭公司签按揭合同(可以与银行评估同步,或者提早,或者稍晚)

|

3银行评估(银行接到申请起第2个工作日,一般是评估第2天,评估价就可以出来了)

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4自己准备办按揭的材料(1~2天,主要是看自己的准备,详情可以看【菩提买房血的教训之五】)

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5与卖家一起,签署银行的房产交易合同(有些人是和按揭公司签合同的时候一起签订)

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6银行审核,出“同意贷款书”,简称“同贷书”。(15~40天!!)中间乱七八糟的时间损耗,

(1)包括有:转按金额不符合银行的要求,将要重签转按协议。时间大概需要5个工作日!!

(2)同一个银行,但不同支行之间的转按手续、签协议,时间大概需要10个工作日!!

(3)终于转到自己要贷款的那个支行了,审核需要5个工作日!!

(4)不同银行,不同支行,时间不一定一样。我是从3月10日搞到4月18日才出的同贷书!!-_-!!

7同贷书出来的第2天,就去递件(在房管局搞掂,一般预计0.5天)

递件完毕交首期给卖家(房管局旁边的银行就行,需要排队的话预计1~2个小时)

|

8房管局审核交易(看房管局收到的交易单数有多少,一般是3~8个工作日之间不等。我当时遇上“小阳春”,结果足足等了8个工作日,中间还要隔着一个“五一”,汗,等煞人了。同时bs一下房管局的办事效率)

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9交税,过户(广州的要先去珠江新城进行契税查册,然后再去交税。我是海珠区的,查册完毕之后还要回到宝岗大道的海珠房管局交税,跑n远,郁闷。时间要留0.5天~1天)

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10出新房产证(这里又要等!时间大概要1个月才能搞掂!1个月啊!同比之下,卖家无按揭的,之需要5天就能出新房产证!我的天!我恨转按!)

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11房产证归档,银行入押(总共15个工作日左右)

|

12银行放款

|

13交楼,水电煤过户(这个需要1天左右,如果卖家在交首期之后就过户,那是最好的)

这样算下来,需要的时间为:

1+2+1+1+5+15+1=26个工作日+60天,折合成正常时间的话,大概就是26+(26/5)+60=91天

换而言之,转按揭的商业贷款,大概需要3个月的时间才能搞掂

相比卖家无按揭的时间足足慢了一倍!我的天!

其实我的因为银行、资料等原因,拖了更久!加起来大概用4个月!120天啊!几乎等于公积金贷款的饿时间了。。。无语。。。

所以,还是那句话,奉劝大家不要买转按的房子!

【菩提买房血的教训之七】二手房阴阳合同达成方法及注意事项!彻底解决买房人的疑惑!请大家做好足够的心理准备!

这次来讲一讲大家比较关注的阴阳合同。强调一下:纳税是大家的义务。。所以如果大家预算比较多,还是不要搞阴阳合同的好,为国家多做一点贡献!

一、定义

所谓的“阴阳合同”,就是买家和卖家签2次合同,一次用于真正的合同签订,另一次用于房管局递件的时候用。

二、意义

省钱啊!因为业主一般流行“卖家实收”,意思就是买家给全部的税,包括卖家的税也给!非常的黑!所以买家就要想办法去保障自己的利息,少交点钱了。

三、能省多少钱?

这里分2种情况分析:

1、卖家证已过2年

这个时候要交的税是1%的卖家个人所得税+买家1%的税。如果报税低1万左右,就能够低200元。有个朋友买了54万的房子,报税27万,结果税费少交了(54-27)*200=5400元,很大的一笔了。

2、卖家证未过2年

这个时候要交的税是1%的卖家个人所得税+5.5%的营业税+买家1%的税。假设差额在20万,营业税就是1万1钱。如果报税价格相差10万,那么就是13000元了。这种情况是最恐怖的,所以这个时候做阴阳合同时比较合适的。

有个在白云山脚买了房子的朋友就遇到这种情况,问我的时候,我就建议他找按揭公司解决问题。

二、操作方式

主要分为3种情况分析:

1、卖家和买家自主交易:因为2份合同都有法律效力的,所以在没有保障的情况下,卖家同意签2次合同的可能性很小。除非是亲戚,而且关系比较铁。

2、卖家和买家找银行做直客式。

这种情况下合同无法变更,大家就只有乖乖地照正常流程走了。

3、通过按揭公司的交易

按揭公司的经验相对丰富,买家的要求只要不要太离谱,还是可以走得通的。毕竟买家辛苦挣来的钱是血汗钱啊!大家如果确实想走阴阳合同这条路,那么找按揭公司几乎是唯一的选择了。

由于话题比较敏感。所以不多说太多。还是那句话:如果大家预算比较多,还是不要搞阴阳合同的好!依法纳税,是公民的义务,大家为国家多做一点贡献! 

【买房血的教训之八】买家避险必杀技:各付各税!为弱势买家提供全方位的帮助!买二手房必读!

买二手房的朋友可能会碰到一个比较疑惑的地方:国家规定买家、卖家都要交税,但是一般的现实,却是“卖家实收,买家帮给全部的税”。

这样是现在畸形的房产交易市场造成的问题。

这样除了加重买家的负担,还给买家造成了未知的风险。

这里先举几个我自己,以及身边的的朋友的例子,来说明买家谈到各付各税的重要性:

例子一:

朋友甲,买了一房子,买价40万。签合同的时候看过卖方房产证,房价标明是30万,签合同时是卖家实收,税费全部由买方出。中介和卖家都说税 费是(40w-30w)*5.5%=5500元。谁知道过户交税的时候,发现卖家只有8万的购房发票。而卖家房产证未满2年。这下子完蛋了。按照差额的 话,营业税需要交:(40w-8w)*05.5%=17600元,而不是(40w-30w)*5.5%=5500元。虽然说可以通过阴阳合同的办法,努力 降低税额,但是怎么降也不可能降到8万啊!-_-!!因为合同规定是买家全给税,所以朋友甲就只好有苦自己吞了,白白多交1万多!

例子二:

朋友乙,买了一房子,买价54万。合同签买家卖家各付各税。卖家证已过两年。报税的时候报了27.5万,结果交的税费如下:

中介费540000*1.5%=8100(另外私下给了中介个人1000的红包)

契税275000*1%=2750

个人所得税275000*1%=2750

按揭费1800(全包)

例子三:

我自己的例子。和卖家谈合同的之前先谈价格。谈到36.5w。卖家不肯再让步。这也到了我自己的心理价位。但是契税的事情还没搞清楚。因为卖 家房产证未满2年。这个时候我提出36.8万,各付各税。中介撮合之下,最后37万,各付各税成交。这样我自己所交的税就只有1点契税而已。

下面分析一下:

例子一分析:朋友甲无端端多给1万多,问题就在于没有经验。购房发票的金额和房产证的金额不同,这点没有买过房的人,或者不是行内人,还真不 知道。而这种情况的营业税要这么重,也是没买过房的人所不清楚的。所以如果卖家房产证没过2年的,就需要谈买家卖家各付各税,这样风险就可控了。

例子二分析:朋友乙很顺利,因为卖家的房产证已过2年,赋税完全可以计算。通过阴阳合同还省了一大笔。

例子三分析:我比较怕死,所以宁愿把预计需要帮卖家交的税的钱,折合在房价里面,算给卖家,然后各付各税。这样至少换来了之后的安心。风险也是自己可以控制的。

综合起来,有下面几种情况:

1、商品房,卖家房产证已过2年的情况:

税费可以准确地计算出来,可以接受买家全包税费。

2、商品房,卖家房产证未过2年的情况:

税费有风险。需要从以下两方面处理啊:

1)看过卖家购房发票,金额和房产证的买价如果相差无几,或者一样,那么税费可以计算出来,可以接收买房全给税。

2)没看过购房发票的,坚决要签各付各税!如果卖家不肯,可以按照卖家的说法,计算出税费之后,加上这些钱在房费里面给卖家也行!像我的例子!如果卖家还不肯,那么很有可能是有猫腻了,大家就要小心了!

3、房改房

1)如果是按照成本价购买的,那么需要付1%的土地出让金。这点在房产证上有注明。这个时候可以接受买家全给税。

2)如果不清楚是不是按照成本价购买的,坚决要各付各税!要知道,土地出让金有可能高达20%!!

大家多点注意这里面的技巧。避免多出不必要的钱,受人坑骗啊~~~

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