解惑

解己之惑,解人之惑

标签:二手房

ZT:买房血的教训

经过了漫长的找房,和历时2个月的转按揭过程,终于在房管局完税,写着我的名字的房产证也要出来了。可以说基本上已经
曾尘埃落定了,所以是时候找个时间,把一些经验,心得给总结出来了。

先总结下签合同时,一定要在备注上加上去的几项:

1、贷款不到,合同作废,返还订金。
这点是最最重要的一点,任何买房合约,都要坚决加上去的。这点的好处,明里是为了防止自己没有贷到款而违反合
同,暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了,可以通过一些措施来让自己贷款不到,这样就可以堂而皇
之地解除合约,呵呵。一箭双雕。

2、递件时留部分首期尾款,在交房时扣除应扣费用后再交付。
这样是保障自己的权益,比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊,没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口
袋里面,自己的底气是要更足一点。

3、卖家在交房之前把户口迁出,逾期一日,扣房款千分一
户口问题很重要啊,买这个房子不就是为了户口嘛,sigh。

4、按揭公司可由买方自由选择。
这点是血的教训啊,千万不能找中介介绍的按揭公司。我这次找中介介绍的按揭公司,给砍了一半的钱。要知道中介
和按揭之间是对半分账的,亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑,比较烂。这次我办按揭的时候,那个按
揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟,而且连电话都没有主动打过一个,tmd。上次在我跟中介投诉
之后,才打过来一个电话,还要态度很差。这个按揭的懒人是x翰按揭的卫x美。大家以后要按揭的话就小心这个女人
了。据行内人介绍,中介介绍的按揭公司,中介和按揭是五五分帐的,等于中介又骗了你几千元!如果自己单独去找
按揭公司办,无论贷款多少,1K多绝对搞掂!

5、首期可选银行托管,买家自由选择
这点是为了自己资金保障,如果在势头不对的时候,为自己的十多万,几十万找个安全的地方放着。

6、房款包括所有费用,交房前不得再有其他费用
这点是稳妥起见,为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介,就能保障自己的权利了。

7、递件之后马上交首期,首期后下午交楼
对于房子空着的房东,要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长,都没关系了。特别是对
于转按揭的卖家,反正银行要放款给他的不多了,收到首期就交房,也是很容易理解的。

8、递件完毕交中介费25%,过户完毕交中介费25%,交房完毕交剩下的50%中介费
要是遇上不好的中介,就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介,你一签合同的时候就叫你交全款,收
钱之后爱理不理,到时你怎么办?这个世界,钱在谁的手里,谁就是大爷啊!!

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装修完工,总结之

其实前几天就应该算完工了,但是昨天把新买的家具和电器什么的都让厂家送过来了,对于我们而言这次装修才算真正的完工了,老习惯,事情完了以后总归是要有个详细的总结的。

  1. 装修之前一定要好好的学习下装修中的注意事项,这次之所以非常的不顺利,就是我们开始想偷懒有莫大的关系。
  2. 找比较正规的装修公司比较好,这样有保证一点,而且一定要签详细的合同,包括工期、材料清单(包括规格型号以及数量)以及施工内容(这个主要是针对非全包的方式,全包一般是全部要做的)
  3. 装修买材料本身并不复杂,一般的装修公司都会给一个详细的报价单,里面会列出详细的材料以及需要的用量,但是不要完全相信,应该多找几家,多拿几份报价单,这样可以对比着研究,不同的公司在这个报价单的处理策略是不同的,有的是在单价上做文章,有的是在用量上做文章,有的是在品牌上做文章,有的是在计算总价的时候做文章。
  4.  选择全包、半包和清包非常的不一样:全包是所有的装修单位最想接的单子,因为利润是最大的,对于房东而言也是最省心的,但是装修完以后就可能很费心了,因为你出的钱和你实际得到的不一样,不过在合同或者施工单里面可以详细的注明材料的具体规格和型号,并且材料要全部由你们检查验收后才能使用;清包是所有的装修单位最不想接的单子,因为利润最少,对于房东而言,也是最累的,除非你的时间非常非常的充足,而且不怕麻烦,否则不要选择;半包就是介于前面两种之间,一些不太重要的材料由装修单位买,重要材料由房东自己买,这样可以在装修费用和质量上有个比较好的折中,而且消耗的时间精力也比较少。另外一般的装修公司,如果是全包的话,给你的报价单里面的人工费是比较低的。
  5.  在什么地方买材料也是比较头疼的,我的建议是尽量在建材超市买,像九百、好美家、百安居等等,因为质量有保障,价钱贵得也不是很多,如果有时间多去看看,经常可以碰到打折、特价等等活动,实际买到手的也不会很贵,特别是像油漆这样的东西一定要去超市买,但是有些东西还是可以去其他的建材市场的,因为不涉及环保等等,典型的就是电线、面板、吊顶、踢脚线、磁砖等等。
  6. 和装修单位的关系处理上,我们可能不是很成功也不是很失败,对于工人我们还是比较好的,一般每个星期买点东西,不过这个也是因为他们做的质量还可以,但是如果有不满意的地方一定要尽早提出来,否则他们肯定不愿意返工,或者要求你再多出点人工费。对于工人,我们不能很凶,但是也不能太好说话,否则他们做工的质量也会慢慢的变差。
  7. 老房子最大的问题可能是厕所,因为层高比较低,而且下水管设计不太好,所以吊顶就成了一个大问题,这个在开始的时候就一定要和装修单位讲清楚应该如何设计,我们的厕所吊顶改了两次,刚开始实在是太低了。

暂时想到这么多,以后想到再补充。

二手房买卖流程

其实网上有很多的流程,不同的房子的流程还不一样,因为房子的情况不一样,是否有抵押,是否有人租用,是否是公房等等,我们这次还算比较幸运,房子非常的干净,产权人简单,母女二人,房子没有人落户在上面,也没有出租,没有抵押,商品房,也不用交营业税。所以我们这次的流程就非常的简单了:

  1. 看房子,让中介约上家讨论房价
  2. 签居间合同(先不要付中介费,中介费等到过户的时候再付),付定金(记得要收据,而且是定金而不是订金)
  3. 签正式合同,付首付
  4. 办理贷款
  5. 过户申请
  6. 交房并支付尾款(一定要留一点尾款,如果约定的设施不全或者有问题才有扣除的余地)
  7. 过户成功后银行放款给上家

二手房买卖的费用

其实刚开始的时候听说通过中介买卖房屋要很多的中介费的,对于上海而言,一般是房屋总价的1.4%到2%,但是中介一般是说上下家各1%,但是目前的状况其实是上家往往一分钱不交,下家交1%,这个1%还是可以谈的,我们最后谈下来就是0.8%,也就是打八折,中介很痛快的就答应了,因为之前有些中介的朋友,他们说很多小中介一个单子2000块他们就很高兴了,这次办下来,其实中介需要做的事情很少,合同直接上网就可以打印,无非就是看看房产证,了解一下上下家的情况,告诉你要准备那些材料(当然这些对于没有买卖过二手房的人而言确实是个大问题),一个单子下来,他们花费的总时间不会超过两天。
而贷款的代理人也不会收什么费用的,在百度知道上看到要收很高的代办费(20万以内2800),其实根本不是那么回事,我们这次组合贷款35万,代办费才400,评估费500,保险费1218,按照另外的中介的朋友告诉我们的,代办还可以从银行那里拿到钱,35万可以拿到3500,所以如果你会自己办,你其实不用花钱,可惜的是我们自己不会办,而且实际自己需要拿的真正的服务费才400,也就无所谓了。

签了贷款合同

今天把贷款合同签了,如果一切顺利,银行审核通过了,那么我就正式成为房奴,还好,我们在买房子之前已经严格评估了自己得承受能力,这个房子我们10年之内应该可以拿下,而且不会对我们现在对生活造成太大的冲击,买房前,每个月的房租大约1600,贷款后,第一个月还款3400,扣除公积金可能要还2600。只是前两年可能压力会比较大,因为我们首付借了很多钱,要在两年内还清。

买房之后最大的心态变化可能就是从原来的期望房价下跌变为不要下跌,起码不要出现大跌的情况。看来,很多事情确实是不能完全的客观,一旦和你有利益的牵扯,那么想法和心态真的会完全的不同。不过不管结果如何,我们基本上已经没有任何退路了,无论涨跌,对我们都不会造成太大的冲击,最多也就是心理上的一些喜怒变化了。

在签合同的时候,完全没有看自己都签了些什么,只是按照别人说的,在那个地方签字,即使看了,用处也不大,很多地方都是空白的,但是银行应该不会玩什么猫腻吧,这样一旦被发现,对他们的声誉影响很大吧?其实从最开始买房,我们就上网看了很多资料,看得心惊肉跳的,好像整个过程都充满了陷阱,但是这次真正的弄完,其实也没有遇到太大的问题,连房屋买卖合同我都没有到场,是我老婆签的,那天通知我第二天付首付,我还纳闷连合同都没有签怎么能付首付呢?老婆也不知道是什么合同就稀里糊涂的签了(中介也没有玩什么猫腻,完全是按照原来签的居间合同填的),然后我们始终没有见得产权证上的另外一个人,好在我们交首付前到上家的家里去确认了下,她的女儿确实同意卖(为了这个可能的问题,我一晚上没有睡着)。

如果这次房子顺利到手,那么我要说的是,社会其实也没有那么复杂,大部分的人都还是诚实的,靠自己的本事吃饭,而不是靠耍诈。当然,做事情之前要先调查一下,在最关键的地方自己还是要把好关。

成为专家

这段时间一直在看房子,而且我们只能买比较老的房子,因为这样的房子比较便宜,我们挑选的地点也从现在住的花木变到三林政府附近,而在这个过程中,我们几乎遇到了买二手房可能遇到的情况:

  1. 看中房子,准备签约,但是被人出价高抢走
  2. 看中房子,打电话约上家,房子被其他的中介介绍的人先下了订金
  3. 房子的产证有问题,房子有抵押
  4. 房子没有产证,是原来的老公房,要先办产证再卖给我们,要我们下订金帮他们办产证
  5. 房子的产证是新的,是刚刚继承过来的,不知道是否要交营业税
  6. 骗首付的(中介朋友的亲身案例)

可以说买二手房可能遇到的问题我们差不多都遇到了,都快成二手房注意事项专家了。惟一值得欣慰的是到目前为止还没有任何经济损失。

房子黄了,经验总结

本来约好是明天交易的,但是中午听同事Jackson说买二手房很危险,最好还是找家中介做,这样更安全一些,用一两千块钱值得。然后马上给老婆打电话,老婆又给那个做中介的朋友打电话,那个朋友还是坚持这个事情很简单,没有办法,请了半天假自己去交易中心再问问,顺便也查验一下那个房产证,查验的结果是还比较正常,但是有抵押,后来打电话给上家,她说那个房子不卖给我们了,有人多出了一万买。有点遗憾,特别是老婆,她很看重这个房子。
不过在房地产交易中心碰到她的另一个搞房地产中介的朋友,那个朋友给我们很详细的说了二手房交易的注意事项,并且说了一个很严重的案例:他代理的一个案子,房屋总价225万,首付90万,上家非常急于卖,交易当天上家要求拿到钱,但是当时没有带够那么多,上家就要求买家马上取,最后上家把首付拿到后就消失了,等买家几天后申请贷款的时候发现卖家拿到首付的第五天房屋就被查封了,因为债务关系。这个是今年5月的事情,到现在还没有找到卖家的踪影,所以那90万还一直没有要回来。
最后做中介的朋友告诉我们,买卖房屋确实不复杂,但是有几个要点(选房子的要点就不说了,网上还是比较详细的,但是真正做到也很难):

  1. 交易前一定要审核好房屋的产权,这个到房产交易中心花点钱(每项5块,最重要的就是房屋状况、产权人信息以及房地产他项状况信息这三项,至少要花15块吧)就可以查到房子的产权人,房屋信息以及房屋是否有抵押等信息,很清晰
  2. 交易一定要选择全程监管(首付也是交给交易中心进行资金监管,一些居心不良的卖家不会同意这样做,中介为了收取佣金也可能会附和卖家说首付应该是直接付给卖家,不能监管的,监管只能是尾款),这样房子没有过户到你名下之前卖家拿不到钱,也不怕他耍花样,最多损失一些手续费和时间,不会有大的经济损失,否则你就可能遇到上面的那个骗局
  3. 不要急于交订金和首付,特别是卖家或者中介要求交给他们,否则这些钱你很难要回来
  4. 如果房屋现在有其他人租用,那么应该让租用的人写一个放弃优先购买的条子,否则他可以以和你一样的条件购买房屋,你的全部时间和手续费等就白费了
  5. 如果是一楼,一般老房子有院子,院子如果被盖成了屋子,而屋子出租了,你把房子买来以后你可能不能赶走那个租客,因为那个房间在产权证上是没有的,你不能证明你的权利主张,那个只能算是违章建筑,要由政府来执行
  6. 如果卖家以明显的低于周边同等条件的价格出手,而且不愿意通过中介或者全程监管(特别是这个),那么你还是不要做那个交易了
  7. 合同中一定要写明:甲方(也就是卖家)保证该房不存在其他权利限制以及其他权利争议,产权过户前,若发生上述情况而影响产权过户,甲方同意全部退还乙方已付的房款并支付违约金,此合同自动解除。

虽然这次失败了,但是没有什么损失,就是借来的钱不知道怎么处理了,初步打算这几天继续看看周边的房子,遇到合适的可以再试试。

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